|
大连市地方税务局
关于个人转让非住宅“二手房”土地增值税征收管理有关问题的通知
大地税函〔2010〕135号 二○一○年八月十九日【2015年10月废止】
各基层局：
为了加强我市“二手房”土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，现就个人转让非住宅“二手房”土地增值税征收管理有关问题明确如下：
个人转让非住宅“二手房”，应当采取“重置成本评估”、“发票加计扣除”或“定率核定征收”方式征收土地增值税。由纳税人自行选择缴纳方式，并填写《个人转让非住宅“二手房”土地增值税计算方式申明表》（见附件），经税务机关确认后，按照纳税人选择的方式计算征收土地增值税税款。
本通知自2010年9月1日起执行。
附件：个人转让非住宅“二手房”土地增值税计算方式申明表
《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规〔2012〕1号）规定，纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地出让金（包括后期补缴的土地出让金），减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。
土地增值税应税收入咋确定
王国林
近日，笔者在征管中发现，部分纳税人对于如何确定土地增值税的应税收入存在疑惑。举例来说，甲房地产开发公司转让房地产，取得收入1100万元，对应取得的土地价款为220万元。那么，应如何确定甲公司的土地增值税应税收入呢？
《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条第一款规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。笔者认为，土地成本可以计入扣除项目，而企业取得的土地销售收入含增值税销项税额，可以抵扣增值税进项税额。
依据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1+10%）＝（1100－220）÷（1+10%）＝800（万元）。增值税销项税税额＝销售额×10%＝800×10%＝80（万元），
则土地增值税的应税收入为＝含税销售额－增值税销项税额＝1100－80=1020（万元）。
笔者认为，土地增值税的应税收入的确定，应注意不要错误地分离房地产销售收入中所含土地的增值税销项税额。土地成本没有计提税金，不分离房地产销售所含的土地的增值税销项税额，是为了与土地成本配比。
（作者单位：国家税务总局京山市税务局）
被收回使用权的土地是否免税
杨梅 张国峰
181207
税收实践中，许多纳税人认为只要是被政府收回使用权的土地，都应免征土地增值税。这个观点正确吗？答案是不尽然。
基本案情：2017年7月，某市国土局以超过开发期限为由，向A公司发出一份《闲置土地确认书》，确认A公司于2015年10月依法取得的涉案土地为闲置土地。2017年9月，A公司与该市土地储备中心签订一份《收回土地使用权协议书》，由储备中心以总价1583万元收回A公司涉案土地的土地使用权。
某市税务局多次责令A公司办理申报涉案土地的土地增值税。A公司则认为，根据《土地增值税暂行条例》等规定，其取得的土地补偿款不需缴税。由于A公司未按税务局的通知要求缴纳税款，被强行从该公司的银行账号扣缴税款。A公司不服该市税务局的扣缴税款行为，向上一级税务局申请复议，复议的结果是维持强制扣缴税款的决定。一审法院也判决A公司所在市税务局扣缴A公司的土地增值税行政行为合法，应予以维持。A公司不服继续上诉，二审法院判决，驳回A公司的上诉，维持原判。
A公司为何会败诉？难道被政府收回使用权的土地不能免征土地增值税？
根据《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。
这里“免征土地增值税”的范畴是“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”，即免征土地增值税必须同时符合两个条件：一是土地使用权被收回，二是收回土地使用权的原因是国家建设需要，两者缺一不可。
同时，《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第三款对何为“国家建设需要”作出了解释，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第四条规定，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称因“城市实施规划”而搬迁的情形，指因旧城改造或因企业污染、扰民，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁的情形，指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
A公司的土地使用权被政府收回，仅符合“被政府收回土地使用权”这个条件，并不符合“国家建设需要”这个条件，究其原因是由于土地闲置而被收回。因此，A公司认为该交易属于免税范围，这个观点不正确，应依法缴纳土地增值税。
值得注意的是，《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。就是说，纳税人即使符合免征收土地增值税的条件，也须向所在地主管税务机关提出免税申请并进行审核。纳税人切勿自行处理，以避免引发税务风险。
（作者单位：山东鲁联税务师事务所有限公司、山东实信有限责任会计师事务所）
“尾房”的“单位成本费用”咋计算
谢德明
根据《财政部
国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第三条的规定，对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第二条规定，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。据此，房地产企业按照税务机关的要求进行土地增值税清算后，存在销售“尾房”的情况。计算“尾房”的土地增值税时，要用到“单位成本费用”，该如何计算？本文对此进行简单分析。
一、“单位成本费用”计算要考虑税金及附加
国税发[2006]187号第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让（下文有时用销售尾房替代）的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。我们知道，在扣除项目总金额中包含一项“与转入房地产有关的税金”，与其他扣除项目相比，其他扣除金额系归属于整个清算项目或清算类型房地产的整体成本和费用，而这部分税金及附加金额只是和清算已转让的房地产收入有关。因此，正确的计算公式应为：不含税金的单位建筑面积成本费用＝（清算时的扣除项目总金额－清算时可扣除的与转让房地产有关的税金）÷清算的总可售建筑面积，清算后销售“尾房”的扣除额=销售尾房的面积×不含税金的单位建筑面积成本费用+本期销售“尾房”的有关税金及附加。
二、“单位成本费用”计算要考虑清算后发生的成本费用
国税发[2006]187号文按照清算前统计的扣除金额除以建筑面积平均后作为清算后转入房地产的单位扣除金额，但有的房地产项目在清算后发生成本费用的支出，也可能在清算前发生的成本费用在清算后获得合法有效的支付凭证。对于这部分成本费用，实务中可能有两种操作方法：
一种是对原清算的扣除金额进行重新调整，可用具体公式进行表达如下：清算后销售尾房的单位建筑面积成本费用扣除额=新取得合法、有效凭证的成本费用总额÷清算的总建筑面积+已清算部分不含税金的单位建筑面积成本费用，清算后销售尾房的扣除额=销售尾房的面积×清算后销售尾房的单位建筑面积成本费用扣除额+本期销售“尾房”的有关税金及附加。
另一种是，对于这部分成本费用不予考虑，尾房的单位成本费用仍然是已清算部分的原单位成本费用。
三、“单位成本费用”计算如何选择
根据《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函[2016]309号）附件《清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表》的表格内容，尾房的扣除项目金额包含销售尾房的税金及附加，“单位成本费用”行，表内没有细分行，填表说明也“忘记”了对此进行说明，包含什么具体成本费用项目，不得而知。由此，根据上文分析，表内的“单位成本费用”计算就可能有多种组合。从合理性考虑，尾房“单位成本费用”的计算要抠掉已清算部分税金并纳入清算后发生的成本费用，具体公式参见上文二第二段。
需要提及的是，本文所述的“单位成本费用”计算方法，只是本人的“一厢情愿”，具体如何计算还需当地税务机关定夺。
天津市税务局关于土地增值税征管有关事项的公告2019年第13号
为进一步规范我市土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕第6号）和《财政部
国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）相关规定，结合我市实际，现就土地增值税征管有关事项公告如下：
一、对从事房地产开发的纳税人按政府有关部门批准建造出售的经济适用房、限价商品房等社会保障性住房项目暂不预缴土地增值税。
二、对其他从事房地产开发的纳税人应区分普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产，分别以各类型房地产土地增值税预征的计征依据，乘以下列预征率计算预缴土地增值税。
坐落于我市和平区、河东区、河西区、南开区、河北区和红桥区行政区域内的房地产开发项目的土地增值税预征率为：普通住宅3%、非普通住宅4%、其他类型房地产5%。
坐落于我市上述行政区域外的房地产开发项目土地增值税预征率为：普通住宅2%、非普通住宅3%、其他类型房地产4%。
“土地增值税预征的计征依据”按照《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定确认。
三、房屋类型的认定以纳税人签订商品房买卖合同上标注的设计用途为准，房屋用途不明确或混合用途的，不得认定为居住用房。
四、房地产开发项目中的普通住宅，按我市公布的普通住宅标准为依据进行确定，其适用时间以纳税人签订商品房买卖合同的时间为准。
五、从事房地产开发的纳税人应分月预缴土地增值税，自月份终了之日起十五日内到主管税务机关申报缴纳税款。对未按规定期限缴纳税款的，从缴纳期限届满次日起加收滞纳金。
六、本公告自2019年8月1日起施行。
特此公告。
国家税务总局天津市税务局
2019年6月12日
国家税务总局大连市税务局关于转让旧房及建筑物土地增值税征收管理有关问题的公告
国家税务总局大连市税务局公告2019年第4号
为了贯彻落实国家税务总局“放管服”工作要求，进一步完善我市旧房及建筑物土地增值税征收管理，根据《财政部
国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）、《财政部
国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）等有关规定，现将相关事项公告如下：
一、纳税人转让旧房及建筑物（不含个人转让住房），凡有原购房发票信息的，土地增值税扣除项目金额按以下标准确认：
（一）取得房地产时有效发票所载的金额；
（二）按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算的金额；
（三）与转让房地产有关的税金；
（四）取得房地产时所缴纳的契税。
二、纳税人转让旧房及建筑物（不含个人转让住房），无原购房发票信息，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法评定的旧房及建筑物价格评估报告的，土地增值税扣除项目金额按以下标准确认：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）中介机构评定的旧房及建筑物价格（不包括土地评估价格），须经主管税务机关对评定的旧房及建筑物价格进行确认；
（三）与转让房地产有关的税金；
（四）纳税人支付的旧房及建筑物价格评估费用。
三、个人转让旧房及建筑物（不含住房），既无原购房发票信息，又不能提供旧房及建筑物价格评估报告的，主管税务机关可采取土地增值税核定征收办法，核定征收率为5%。
四、本公告自2019年11月10日起施行。《大连市地方税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告》（大连市地方税务局公告2014年第1号）第十五条“纳税人转让坐落于大连市行政区域的旧房及建筑物，经税务机关确认土地增值税采取核定征收方式的，核定征收率调整为5%。”的规定同时废止。
国家税务总局大连市税务局
2019年10月10日
因政府收回土地使用权引发的土地增值税争议（二）
原创 廖仕梅 法眼看税界 2023-04-17 00:11 发表于北京
三、衡量“国家建设需要”的标准是什么
根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，因国家建设需要征收、收回房地产是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房地产或收回的土地使用权。财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第4条进一步解释，因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。财税〔2006〕21号文的上述解释存在以下问题：
首先，只有实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行的搬迁，才符合“因国家建设的需要而搬迁”的条件，这个条件太高。根据这个文件的规定，市、县级人民政府因为建设需要要求搬迁的，纳税人不能享受土地增值税免税优惠政策。
其次，“因城市实施规划搬迁”对审批部门的要求相对较低，但是存在以下两个方面的问题，一是相关规定比较模糊，比如什么是“旧城改造”不明确；二是适用的范围过小，除旧城改造外，只规定了企业污染、扰民而导致搬迁的纳税人可以享受土地增值税免税优惠政策。因其他原因导致城市规划变更而需要搬迁的，纳税人不能享受土地增值税免税优惠政策。
基于上述两个原因，下列搬迁是否适用土地增值税免税政策，在税务机关与纳税人之间就容易产生争议：（1）因市、县级人民政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要实施的搬迁；（2）因市、县级政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要实施的搬迁；（3）因市县级政府组织实施的保障性安居工程建设的需要实施的搬迁；（4）以及因市、县级人民政府组织实施的其他公共利益需要而进行的搬迁。
以美术中学诉淮安市淮阴地方税务局案为例，2008年10月，淮阴区政府与美术中学、淮州中学签订《美术高中项目整体回收（划拔）合同》，由淮阴区政府将美术中学的土地使用权整体收回，回收价3070万元，同时，淮阴区政府将收回的土地使用权划拨给淮州中学，淮阴地方税务局要求美术中学就3070万元缴纳土地增值税。淮阴地方税务局之所以要求美术中学缴纳土地增值税，源于收回土地使用权的主体是淮阴区政府，没有达到“因国家建设需要”所要求的省人民政府的级别，收回的土地用于淮州中学的修建，也不属于“因城市实施规划”中所包含的搬迁、旧城改造、企业污染、扰民情形。
笔者认为，美术中学有权拒绝缴纳土地增值税，理由如下：
首先，淮阴区政府收回土地修建淮州中学就是基于国家建设的需要。
教育尤其是基础教育是一个国家发展科学技术和培养人才的基础，直接关系到国民素质的提高和国家振兴，教育是“国之大计、党之大计”。修建淮州中学既不是私人行为，也不是为了个人或个别公司的利益，无论从修建计划、投资、管理，到最终产权归属，都属于国家，不能因为这个学校的修建没有得到省级以上人民政府的批准，就认定它不是国家建设。
其次，对于修建学校需要用地的，市、县级人民政府拥有房屋征收权，也有补偿方案决定权。对于市、县级人民政府的征收决定以及补偿决定，房屋所有权人、土地使用权人只能接受，没有拒绝的权利。本案虽然不是土地使用权征收，是土地使用权收回，但美术中学面对当地政府收回土地使用权的决定，只能服从。也就是说，美术中学将土地使用权退回给淮阴区政府，并不是《土地增值税暂行条例》第2条规定的转让房屋、土地使用权的行为，本不属于土地增值税的征税范围。
再次，财税（2006）21号文第4条的规定不合法。
财税（2006）21号文第4条既增加了纳税人的负担，又违反《土地增值税暂行条例》第2条的规定，根据最高人民法院关于适用《行政诉讼法》的解释，应该属于不合法的条文。最高人民法院关于适用《行政诉讼法》的解释第148条规定，与法律、法规、规章等上位法的规定相抵触的，或者没有法律、法规、规章依据，违法增加公民、法人和其他组织义务或者减损公民、法人和其他组织合法权益的，都属于不合法的规范性文件。
再回到大宇公司案。大宇公司的土地使用权被收回，即使按财税〔2006〕21号对“国家建设需要”的严苛解释，也属于因“国家建设的需要”而被收回，符合《土地增值税暂行条例》第8条第2款规定的免征土地增值税条件。理由如下：首先，大宇公司是为了国家建设需要而搬迁。从《关于拨款收回恩平市大宇陶瓷有限公司土地的请示》（恩国土资〔2011〕76号）以及恩平市土地储备中心与大宇陶瓷公司签订《收回土地使用权协议书》可以看出，土地储备中心收回大宇公司的土地使用权是为了确保临港工业园规划的顺利实施。不是为了个别公司、个人的利益而收回土地使用权。其次，临港工业园的建设经过省级人民政府批准。根据《关于进一步加强工业园区管理的指导意见》（粤府函〔2011〕214号），在广州市内设立工业园区需要通过国家公告或者国家和省有关部门批准，未经批准不得擅自设立、变更和扩园，不得以任何形式将工业集中发展区命名为工业园。由此推定，本案涉及的临港工业园的设立应该已经过省级人民政府批准。 |
版权所有，未经协议授权不得下载或建立镜像。