国家税务总局

*国家税务总局*
*2006年*
*个人所得税*

关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知

国税发[2006]108号二○○六年七月十八日

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，河北、黑龙江、江苏、浙江、山东、安徽、福建、江西、河南、湖南、广东、广西、重庆、贵州、青海、宁夏、新疆、甘肃省（自治区、直辖市）财政厅（局），青岛、宁波、厦门市财政局：

　　《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。之后，根据我国经济形势发展需要，《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）对个人转让住房的个人所得税应纳税所得额计算和换购住房的个人所得税有关问题做了具体规定。目前，在征收个人转让住房的个人所得税中，各地又反映出一些需要进一步明确的问题。为完善制度，加强征管，根据个人所得税法和税收征收管理法的有关规定精神，现就有关问题通知如下：

　　一、对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

　　二、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
　　（一）房屋原值具体为：
　　1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
　　2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
　　3.经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
　　4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。
　　已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。
　　经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。
　　5.城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房[2003]234号）等有关规定，其原值分别为：
　　（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；
　　（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；
　　（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；
　　（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。
　　（二）转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
　　（三）合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
　　1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：
　　（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；
　　（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。
　　纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。
　　2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
　　3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
　　本条规定自2006年8月1日起执行。

　　三、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

　　四、各级税务机关要严格执行《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]82号）和《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》（国税发[2005]156号）的规定。为方便出售住房的个人依法履行纳税义务，加强税收征管，主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理；地方税务机关暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收。

　　五、各级税务机关要认真落实有关住房转让个人所得税优惠政策。按照《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）的规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。要不折不扣地执行上述优惠政策，确保维护纳税人的合法权益。

　　六、各级税务机关要做好住房转让的个人所得税纳税保证金收取、退还和有关管理工作。要按照《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）和《国家税务总局、财政部、中国人民银行关于印发〈税务代保管资金账户管理办法〉的通知》（国税发[2005]181号）要求，按规定建立个人所得税纳税保证金专户，为缴纳纳税保证金的纳税人建立档案，加强对纳税保证金信息的采集、比对、审核；向纳税人宣传解释纳税保证金的征收、退还政策及程序；认真做好纳税保证金退还事宜，符合条件的确保及时办理。

　　七、各级税务机关要认真宣传和落实有关税收政策，维护纳税人的各项合法权益。一是要持续、广泛地宣传个人所得税法及有关税收政策，加强对纳税人和征收人员如何缴纳住房交易所得个人所得税的纳税辅导；二是要加强与房地产管理部门、中介机构的协调、沟通，充分发挥中介机构协税护税作用，促使其协助纳税人准确计算税款；三是严格执行住房交易所得的减免税条件和审批程序，明确纳税人应报送的有关资料，做好涉税资料审查鉴定工作；四是对于符合减免税政策的个人住房交易所得，要及时办理减免税审批手续。

相关文件

国税函[2007]1145号 关于个人取得房屋拍卖收入征收个人所得税问题的批复

国家税务总局负责人就《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》有关问题答中国政府网记者问

　　2006年7月18日，《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号，以下简称《通知》）正式下发，对个人住房转让所得征收个人所得税有关问题作了进一步明确，引起社会广泛关注。为便于大家更好地理解这项政策，中国政府网记者就有关问题采访了国家税务总局有关负责人。

　　问：税务总局下发这一《通知》的主要背景是什么？
　　答：对个人转让住房（俗称“二手房”）所得征收个人所得税，是个人所得税法的一项基本规定。1994年起实施的《中华人民共和国个人所得税法》规定，对“财产转让所得”项目应征收个人所得税。这里所说的财产，包括房产、汽车等大宗财产。因此，个人转让住房取得的所得，从1994年起就应按“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。1999年，财政部、税务总局、建设部联合下发《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号），对个人转让房屋所得征收个人所得税的一些特殊情况规定了优惠政策，但是，对个人转让住房所得征收个人所得税的基本政策始终未变。此次税务总局发出《通知》，并不是出台新的政策，而是对原有规定的进一步完善和细化。
　　随着我国经济不断发展和改革不断深入，人民生活水平不断提高，个人住房得到较大改善，二手房交易逐渐活跃。各地税务机关在对二手房交易所得征收个人所得税过程中也反映出一些问题，主要有：一是个人转让住房过程中发生的相关费用有关扣除的规定不够明确、详细，各地执行不一；二是实际征管中，一些纳税人瞒报交易价格或者不能提供与纳税有关的房屋交易信息，使税务机关依法征税的难度较大；三是一些地区对二手房交易个人所得税的征收不到位，影响了执法刚性，造成税收收入流失。针对上述问题，税务总局的《通知》对二手房交易所得征收个人所得税有关规定作了进一步明确，以利于各地税务机关规范执法，统一征管程序，依法加强税收征管。

　　问：此次下发《通知》，主要有哪些考虑？
　　答：一是推进税务机关依法行政，加强对二手房交易所得的个人所得税征管。依法征税是税法赋予税务机关的一项基本职责。近年来，由于多方面原因，一些地方二手房交易所得的个人所得税征管不够理想，其中规定不够具体，征管程序不够严密是一个原因。因此，需要明确有关规定，规范管理，确保政策执行到位。
　　二是根据实际情况，完善有关规定。个人所得税法及其实施条例规定对个人转让房屋所得计税时允许扣除房屋原值和合理费用，但具体内容规定不够具体。《通知》区分不同类别房屋分别规定其原值，允许合理扣除按揭购房贷款利息和装修费用等，使得现行政策更具有操作性，减轻了纳税人的税收负担。
　　三是便于征纳双方操作，维护纳税人合法权益。《通知》根据税收征管法第三十五条的规定，明确对纳税人申报收入不实的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入；对不能提供房屋原值等有关涉税资料的，税务机关可以在住房转让收入的1%－3%比例内核定应纳个人所得税额，增强了税收执法力度。
　　四是落实纳税服务，保障纳税人合法权益。个人在一年内换购住房的，其所转让住房应缴的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，待其一年内实际买房后，购房金额大于住房转让收入额的，可以全额退还纳税保证金，购房金额低于住房转让收入额的，可以按购房金额占转让收入额的比例退还纳税保证金；个人转让家庭自用五年以上的唯一住房，免征个人所得税。《通知》要求税务机关在严格执行上述优惠政策基础上，认真落实优化纳税服务的要求，为纳税人完税提供便利，做好纳税保证金的退还工作，维护纳税人合法权益。

　　问：刚才您提到，此前个人转让住房个人所得税征收情况不够理想，请问《通知》下发后，如何加强个人所得税的征管？
　　答：为加强房地产税收的科学化、精细化管理，进一步方便纳税人依法纳税，提升纳税服务水平，税务总局提出了“房地产税收管理一体化”要求。具体是，房地产管理部门把缴纳契税作为办理产权过户的前置条件，税务机关充分利用房地产转让的契税信息，加强其他税种管理。为此，税务总局2005年先后下发了《关于进一步加强房地产税收管理的通知》和《关于实施房地产税收管理一体化若干具体问题的通知》，要求主管税务机关在房地产交易场所设置税收征收窗口，一并征收房地产交易的营业税、土地增值税、个人所得税等税种；对于暂不具备条件设置税收征收窗口的，主管税务机关应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收，以便利纳税人履行纳税义务。

　　《通知》再次重申了上述要求，个人转让住房所得应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并征收。

吉林省地方税务局
关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知
（吉地税发[2006]85号二ＯＯ六年八月八日）

各市州、县（市、区）地方税务局，省局直属税务局：
　　现将《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发［2006］108号）转发给你们，并就有关问题明确如下，请一并遵照执行。

　　一、纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，可按缴纳契税确认的计税收入额作为个人所得税计税的转让收入额。

　　二、由于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，导致地税机关不能正确计算纳税人房屋原值和应纳税额的，可对其实行核定征税。根据我省目前二手房市场发展的实际情况，我省核定征收比例暂按1％执行。

　　三、对于“自用5年以上”起始时间的认定：以签定合同（协议）、交纳第一笔房款、办理房屋所有权证所载明的时间熟先的原则确定自用生活用房起始时间。

　　四、各级地税机关应按《税务代保管资金账户管理办法》的有关规定，建立和使用纳税保证金（以下简称保证金）账户，并认真做好登记管理工作，符合文件规定退还条件的保证金要及时准确地办理退还手续；保证金账户统一由本级计划统计部门管理。

　　五、个人转让房屋征税问题涉及面广，情况复杂，政策性强，各地要认真做好政策执行情况的跟踪调研工作，出现问题妥善处理，需要省局统一解决的问题及时反映。
　　附件：国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（略）

不动产交易个人所得税：推进信息共享 减少征纳争议
2020年11月04日 版次：07 作者：祝晓峰

不动产交易所涉税种多，纳税人群体特殊，绝大多数是自然人。在不动产交易所涉税费中，个人所得税在征收中存在一些争议。应进一步推进部门间信息共享和交换，明确信息交换机制，整合有关个人所得税政策，做到公平合理，简便易行，从而促进纳税人的税法遵从，减少征纳矛盾。

有关不动产原值的争议
根据个人所得税法实施条例第十七条规定，财产转让所得，按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额计算纳税。关于财产原值有相关的文件规定，《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）详细列明了各类住房允许扣除的原值及合理费用，如商品房的原值是购置该房屋时实际支付的房价款及缴纳的相关税费。自建出售的原值为实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际缴纳的相关税费。但并未详细列举具体的原值凭证。现实中的争议集中在契税完税凭证是否可以作为实际支付的房价款凭证，即作为原值凭证扣除。还有自建的原值该如何认定？
笔者认为，除城镇拆迁安置住房、房改房等有契税优惠政策的承受产权的形式外，普通的商品房买卖、二手房买卖可以以契税的计税依据作为原值扣除，商品房的契税计税依据为不含增值税的发票金额，二手房的契税计税依据为申报价格与评估价格的较高者，而且评估价格为税务机关认可的价格。因此契税的计税依据充分地反映了房屋的原值。自建房屋的原值应充分考虑实际情况，纳税人能够提供的砖石水泥等建筑材料、人员工时及其他相关费用都应该作为原值予以扣除。

有关核定的争议
根据国税发〔2006〕108号文件第三条规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据税收征管法第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。国税发〔2007〕33号文件进行了更详细的解释。
现实中存在几点争议：一是核定征收仅针对住宅，对于非住宅没有规定核定征收比率。2012年存量房交易税收征管系统在全国上线，以市场价格为基准进行评估，因此评估价格与之前相比有了大幅度上涨。如果纳税人自建的非住房出售，不能提供有效的自建原始凭证的，将没有可以扣除的原值，纳税人的税负将较高。二是纳税人故意不提供原值凭证，在征管系统及房地部门系统中也无法查询到交易住房的原值凭证的，只能核定征收。而诚信的纳税人若提供的房屋原始取得的价值较低，如通过拆迁安置的住房或者是房改房，则要承受差额20%的个人所得税，造成税负的横向不公平。
笔者认为，对于非住宅也应该规定核定征收率，可以比住宅的1%～3%的比率高一些。此外，应积极推进部门间信息共享，确保历史数据翔实全面，征税有依据，纳税人无异议。

有关购房时间的争议
根据有关文件的规定，纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
纳税人对于购房时间的争议较多。由于开发商后期经营不善“跑路”，开发商的资质和建造手续等都不齐全，导致纳税人迟迟无法缴纳契税、办理产权，最后由政府按照无籍房手续为老百姓解决产权难题，自然契税缴纳时间较晚。或者纳税人委托开发商办理缴税业务和贷款手续等，已经将契税款交给开发商，但开发商迟迟不到税务窗口办理缴税入库业务。这些情形使得纳税人虽然已经入住多年，但契税缴纳时间晚，产权办理时间晚，纳税人能够办理产权转移手续时，购房时间会显示较短，有的甚至购房时间还不超过两年。

有关家庭的认定存在风险
根据有关文件的规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。对于家庭如何判定？有关文件明确个人购买住房的契税优惠是以家庭为单位，家庭包括购房人、配偶及其未成年子女。笔者认为，个人所得税的“家庭”应与契税文件中的“家庭”范围一致，但政策执行存在着风险，即不掌握产权人的子女情况，因各部门信息化水平的差异及信息涉密等原因，信息交换存在时滞和壁垒，税务部门出现“信息孤岛”，导致税收执法风险加大。

（作者单位：国家税务总局长春市税务局）